Siguiendo con los consejos de inversión en bienes raíces, debemos distinguir la diferencia entre invertir en bienes raíces a vivir en ellos. Nuestro análisis se lo debe hacer basado en factores financieros, de mercado, del entorno macroeconómico, así como el riesgo que supone una inversión de mediano o largo plazo. No podemos limitar este análisis a la ciudad donde vivimos o, incluso el país de donde somos. Hoy en día con tanta información en internet, blogs, reseñas en redes sociales o estudios generales, podemos cruzar estas fronteras que nos limitan mental o culturalmente. El criterio cambia absolutamente y ahora les presento algunos consejos:
🟨 Location, Location, Location:
Frase típica de este negocio. Una buena ubicación es clave para tener éxito en bienes raíces. Dependiendo del tipo de inversión, ya sea en oficinas, locales comerciales, departamentos, suites, villas, bodegas, o incluso terrenos, debemos analizar el entorno socioeconómico, la tendencia del sector y la proyección de plusvalía. Los servicios básicos a su alrededor y la demografía. Si es un sector residencial, turístico, un casco financiero, industrial, o simplemente un lugar con proyección de futuro crecimiento. Es fundamental estudiar todas estas variables para estar seguro que el bien inmueble donde se va a invertir guarda relación con este entorno; siempre se quiere buscar que una excelente edificación se encuentre en el lugar acertado.
🟨 Propiedades:
La valoración de la propiedad es otro de los factores clave. Debes comparar las instalaciones, los servicios internos que brindan, para analizar entre las diferentes alternativas de inversión. No necesariamente la más económica es la mejor. Una vez que has definido el tipo de propiedad a invertir, por ejemplo en un edificio de oficina, presta atención a los servicios que los posibles arrendatarios o futuros compradores valorar ían más. Ya sea la seguridad, los servicios de recepción, salas de reuniones, cafeterías o servicios generales de entretenimiento. Costo de alícuotas de mantenimiento y años de antigüedad, así como los últimos mantenimientos que se hayan realizado en el bien inmueble. Si la inversión es una villa, revisar las instalaciones generales, tales como áreas públicas, parques, si es urbanización cerrada, casa clubs y canchas deportivas. Es importante determinar que busca el usuario final de estas propiedades porque al final sería quien estaría dispuesto a pagar por un arriendo o futura adquisición.
🟨 Precios, arriendos y plusvalía:
El costo de la propiedad es importante para todo análisis de inversión, pero si lo que buscamos es rentabilizar nuestro capital, debemos estudiar los precios de arriendos y plusvalía de estas propiedades. Es así que el costo es secundario si logramos una buena tasa de capitalización y tasa interna de retorno. Por lo tanto debemos analizar el comportamiento del entorno, tanto en la propiedad que hemos seleccionado y de las propiedades alrededor. Una vez seleccionado el tipo de inversión, se debe analizar al menos 5 propiedades para determinar la mejor alternativa.
🟨 Construcciones existentes vs. proyectos nuevos:
Esto va a depender de varios factores. Si se trata de una edificación existente, tendríamos que pagar una entrada de al menos el 20 o 30 por ciento del valor de manera inmediata y buscar financiamiento por el saldo. La ventaja que tiene es que se cuenta con información estadística de ese proyecto, tanto en costos de mantenimiento, alquileres, incluso plusvalía. Un proyecto nuevo tiene la ventaja de que la entrada se paga en cómodas cuotas mensuales de al menos 12, 18, 24 o incluso 36 meses; y para el saldo del crédito, la mayoría de las veces es la misma promotora o constructora la que ayuda a conseguir el crédito. La desventaja puede ser la capacidad de cumplimiento de la entrega dentro de cronograma, o falta de información estadística de arriendos o plusvalía. Si embargo esto se puede subsanar al revisar la trayectoria de la constructora, el historial de sus proyectos, la tendencia de las precios y arriendos de propiedades similares en la zona y los servicios que ofrecerá la nueva construcción frente a lo existente.
Usa estos tips de análisis de mercadotecnia inmobiliaria para determinar tu mejor inversión, que sumados al análisis financiero, seguro que te ayudarán a tomar una mejor decisión.
