• Guillermo Jouvin

Análisis de Riesgos

Todo negocio, proyecto o empresa debe ser analizado bajo las consideraciones de niveles de inversión, retorno y riesgo.


Muchos inversionistas o administradores tienden a ser muy optimistas en sus análisis pensando en el único escenario de que todo saldrá bien. Después de todo, si conoces el mercado, los costos, economía, alcanzaste el punto de equilibrio en un proyecto, ¿que puede salir mal?

No lo sé, nadie lo sabe, pero hay formas de calcular los distintos escenarios que evalúan el riesgo de una inversión a cambio de lograr un retorno sobre ella. Todo proyecto debe considerar una matriz: las probabilidades de un suceso y sus impactos. Pero además del análisis cuantitativo, debes tomar en consideración los múltiples escenarios cualitativos.


Existen muchas variables que pueden tener impacto en un negocio. Por ejemplo sub-dimensionar el requerimiento de capital y encontrarse con falta de liquidez a mitad de camino, o sobre dimensionarlo y pagar altos costos financieros por dinero inutilizado; no calcular los costos correctos de un proyecto; errar en el precio de venta; equivocarse en el mercado objetivo; no considerar cambios macroeconómicos o políticos que afecten la situación general del mercado; entre otras miles de razones por la cuales se puede fallar. En realidad, existen mayores probabilidades de equivocarse que acertar. Estadísticamente está probado como una regla general. Tienes que calcular tus escenarios para determinar en qué lado de la curva estará tu proyecto, más sesgado hacia las oportunidades, o más hacia el riesgo.

Lo importante de una inversión es saberla calcular y tener un plan de escape, salida oportuna de un negocio fallido; o en su defecto, saber revertir la situación y cambiar el curso de los sucesos.


Muchas veces lo hacemos intuitivamente. Sabemos que para lanzar un proyecto inmobiliario, en mi caso, por ejemplo como promotor, estudiamos la demanda, hacemos levantamiento de mercado de proyectos similares en la zona de impacto del nuestro, establecemos nuestra estrategia de precios, diseñamos el producto (casas o departamentos en residencial, oficinas o consultorios para corporativos, locales si es comercial), armamos una fuerza de ventas para promocionar, creamos estrategia de marketing y comunicación, organizamos la parte legal con fideicomisos o empresas inmobiliarias, compramos los terrenos o pedimos que nos lo aporten, conseguimos créditos bancarios o levantamiento de capital para construir, logramos los permisos, ejecutamos la obra, y finalmente entregamos las propiedades a cambio de recibir los valores de los créditos hipotecarios. Pero, ¿realmente se hace análisis de riesgos? Me refiero a: ¿profesionalmente con los diversos escenarios negativos que podrían ocurrir? Aún después de haber logrado un punto de equilibrio, con lo cual en teoría todo está resuelto, siempre existen posibles desenlaces negativos que deben ser analizados y determinados.


Un desarrollo arranca con un nivel de riesgos siempre. A medida que avanzan las inversiones, el riesgo aumenta. Ya sea por aportes de capital o por endeudamiento, la exposición va incrementando a medida del avance de un proyecto. Es cierto que las inversiones compensan las deudas. Pero si la construcción no se termina, vende y entrega, el riesgo queda latente. ¿Cuánto es ese riesgo? Insisto, debe calcularse. A medida que se entregan las unidades del emprendimiento el riesgo irá disminuyendo hasta haber logrado la entrega total. Y para desencantarlos un poco más, cuando un proyecto ha terminado con éxito y se ha vendido, entregado y cobrado todo, luego de haberle pagado al banco e inversionistas, comienza otro riesgo: la inflación. Hacer nada te restará el porcentaje de inflación o devaluación de la moneda en la que mantengas tus inversiones. Evidentemente que si son dólares, se preservará en el tiempo, pero igualmente estarías perdiendo algo por ciento anual. Fuera de que si es tu única fuente de ingresos, debes restarle los gastos anuales que tienes, con lo cual tu dinero también se reducirá en igual proporción. Y eso, es ¡100% seguro! Quedarse inmovilizado es el peor negocio de todos. Ese garantiza que tu capital se reducirá de cualquier manera.

Solo arriesgando lograrás un resultado diferente. Aún cuando pierdas o ganes, con invertir dinero, tiempo o esfuerzo, lograrás cambiar la situación de cualquier emprendimiento. Pero debes saber medir el riesgo y sus oportunidades. Tienes que saber calcularlo y determinar tus probabilidades de éxito y fracaso. No hacerlo no significa que te irá mal o bien; simplemente que podrás conocer tus escenarios de manera anticipada y esto te evitará sorpresas en la consecución de los resultados.




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