REITs en Ecuador

La historia detrás de los REITs: el modelo estadounidense

Los REITs fueron creados en 1960 en Estados Unidos a través de una ley federal firmada por el presidente Dwight D. Eisenhower. Su propósito era claro: permitir que el inversionista promedio pudiera acceder al mercado inmobiliario comercial, algo que hasta entonces estaba reservado para grandes capitales. A lo largo de las décadas, los REITs estadounidenses se han convertido en un componente clave del ecosistema financiero.

Hoy, más de 225 REITs cotizan en la Bolsa de Nueva York, con activos superiores a $3.5 billones de dólares, incluyendo propiedades icónicas como:

1. Empire State Building (Empire State Realty Trust).

2. Data centers globales (Equinix, Digital Realty).

3. Centros comerciales premium (Simon Property Group).

4. Hospitales y clínicas (Ventas Inc., Healthpeak Properties).

Lo más relevante es que los REITs en EE.UU. deben distribuir al menos el 90% de sus utilidades a los accionistas, generando una cultura de inversión patrimonial estable y predecible.

¿Por qué Ecuador necesita REITs?

El sector inmobiliario ecuatoriano cerró 2024 con ventas por apenas $2.406 millones, un 21% menos que en 2013. La inversión pública en construcción cayó del 70% al 50%, y el sector privado no ha podido llenar ese vacío. ¿La razón? Falta de vehículos de inversión atractivos y viables. El modelo REIT canaliza capital privado hacia activos productivos, con reglas claras, incentivos tributarios focalizados y gobernanza profesional.

Propuesta para Ecuador

Junto con un grupo de empresarios de la construcción, inversionistas, promotores inmobiliarios y gremios especializados, estamos planteando una ley que propone crear un marco legal específico para REITs bajo estas condiciones:

• Exoneración del impuesto a la renta durante el periodo de deuda (máximo 10 años) si el inmueble está arrendado y operativo.

• Inversión mínima de $5 millones.

• Contabilidad segregada por activo.

• Eliminación de barreras normativas como cotización obligatoria en bolsa o mínimo de 50 inversionistas.

Esto permite que el vehículo sea atractivo para fondos institucionales, aseguradoras y bancos.

Impacto Macroeconómico

Según simulaciones con la Matriz Insumo-Producto del BCE:

• Cada $1 invertido genera $9,8 en producción y $12,3 en valor agregado.

• Cada empleo en construcción genera 48 empleos adicionales.

• Por cada $1 de incentivo tributario, el Estado recauda $6,58 en nuevos ingresos.

Lecciones globales

México, Panamá y Singapur han implementado con éxito REITs:

• México (FIBRAs): más de $25.000 millones en activos.

• Panamá: REITs privados que han regenerado zonas urbanas.

• Singapur: centro financiero global con REITs especializados en logística, salud y vivienda para adultos mayores.

Un nuevo modelo económico

Este esquema se alinea con la Escuela Austriaca de Economía, donde los privados asumen riesgo a cambio de rentabilidad. Fomenta el ahorro, genera empleo, formaliza el mercado y mejora la infraestructura sin subsidios ni deuda pública

Conclusión

Ecuador necesita inversión, pero más aún necesita mecanismos inteligentes para canalizarla hacia sectores estratégicos. Los REITs son una solución moderna, sostenible y fiscalmente responsable. Inspirarnos en el éxito de EE.UU. y adaptarlo inteligentemente a nuestra realidad puede marcar el inicio de una nueva era para la infraestructura, el empleo y el crecimiento económico del país.

El momento es ahora. El país necesita crecer. La infraestructura en Centros de Producción genera empleo en el proceso y de manera permanente, aportando al dinamismo de la economía, contribuyendo con impuestos y agregando valor.

Guillermo Jouvin Arosemena