Para muchas personas la deuda es algo peligroso y considerada mala. Incluso empresarios exitosos tienen cierta resistencia a contraer deudas.
Sin embargo, ¿es realmente peligrosa la deuda? Depende del contexto y de su uso.
La respuesta de la bondad de la deuda está en evaluar el riesgo, la variable de tiempo, el costo financiero versus el retorno de la inversión, la fuente de repago, el plazo de la operación de crédito, la forma de pago, el control y el impacto en el resultado final.
El objetivo de una deuda es apalancar una inversión a un costo inferior al retorno esperado. De esta manera logramos incrementar sustancialmente la rentabilidad y reducir el riesgo de nuestra inversión.
Por ejemplo, si hacemos una inversión de $1'000.000 por una oficina que genera un retorno anual de $120.000 en alquiler, estamos hablando de un Cap Rate o tasa de capitalización del 12% anual. Si en el año 10 vendemos la oficina en $1'200.000, habremos generado una TIR del 12.38% anual. Es una excelente inversión. Veamos:
• Inversión: $1'000.000
• Flujo anual: $120.000
• Valor de rescate en el año 10: $1'200.000
• TIR: 12.38%
• Valor total a recibir: $1'400.000
• Tasa de descuento: 8%
• Valor presente: $319.869
Ahora, analicemos si podemos incrementar esta rentabilidad y marginar más esta inversión. Digamos que conseguimos que un banco nos preste el 90% de la inversión al 8% y a 20 años plazo. Entonces solo invertimos $100.000 y recibimos los $900.000 del banco. ¿Qué pasa ahora?
Al banco le tenemos que pagar $91.667 anuales. Nos quedan $28.333 anuales. Al año 10 vendemos a los mismos $1'200.000. Como todavía debemos al banco en el año 10 un valor de $615.093, solo recibimos la diferencia de $584.907. Ahora nuestra rentabilidad sobre los $100.000 es del 34.59%
Si conseguimos que el banco nos repita la operación 10 veces, tenemos los siguientes números y rendimientos:
• Inversión: $1'000.000.
• Flujo anual: 283.330 durante 10 años.
• Valor de rescate en el año 10: $5'849.070
• TIR: 34.59%
• Valor total neto a recibir: $7'682.370
• Tasa de descuento: 8%
• Valor presente: $3'409.733
Entonces podemos considerar que en este escenario la deuda es buena. Sin embargo, se considera que en ambos escenarios habrá 100% de ocupación. Que no habrá daños en las oficinas. Que el banco nos otorgará el crédito a 20 años (aunque podemos plantear a 10 años con balloon payment o cuota extraordinaria). Que tenemos capacidad de endeudamiento por $9 millones. Que si bien el riesgo de capital es de $1 millón, con deuda es de $10 millones. Que si algo falla, somos responsables de toda la deuda aún cuando caigan los precios de las propiedades y no tengamos inquilinos ni compradores. Entre miles de otras razones de riesgo. Recordemos el crash inmobiliario del 2008 en USA
Pero, asimismo, también podemos considerar que esta operación, que arriesga el mismo millón de dólares de capital propio, ahora está diversificada en 10 oficinas. Por lo tanto, en el primer caso, la desocupación de la oficina representa el 100%, mientras que en el segundo caso tan solo el 10%.
El análisis financiero no es lo único que se debe evaluar. Existen condiciones de mercado, de economía, de estudiar correctamente el riesgo de nuestros inquilinos, de conocer la trayectoria de la constructora que garantice las oficinas, analizar la administración del edificio, entre otras.
La respuesta no es única. Las finanzas no son una ciencia exacta, sino una ciencia social. Y por eso todavía se debate de sus bondades. Te lo dejo a tu criterio. Siempre se puede hacer un híbrido o punto medio. ¿Qué opinas?
Guillermo Jouvin Arosemena
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