Muchas personas me preguntan sobre los tipos de inversiones y que consejos les puedo dar. Toda la vida me ha fascinado este modelo financiero aplicado a bienes raíces por la seguridad que representa el tener una propiedad que genere ingresos al arrendarlos. Pueden ser inversiones en oficinas, consultorios médicos, bodegas, residencias, o locales comerciales, por citar unos cuantos ejemplos.
El concepto es relativamente simple. Una persona invierte $100,000 en una propiedad y la arrienda a otro por $750 mensuales, lo cual le genera una rentabilidad anual de 9%. Esto se calcula tomando el ingreso mensual por 12 meses y se obtiene $9,000 anuales, los cuales se dividen para la inversión inicial y obtenemos la rentabilidad indicada. Se lo conoce como tasa de capitalización.
Pero que pasa si lo complicamos un poco (aprovechamos las herramientas financieras) y se pide un crédito bancario. Al final de cuentas, el banco presta hasta el 80% del valor de la propiedad al 8 o 9 por ciento anual y hasta 30 años plazo. Ahora veamos que sucede. Primero que nada ya no tiene que destinar los $100,000; ahora tan solo $20,000. Pero tendría que financiar $80,000 y eso le genera una cuota mensual o dividendo de $587 (calculado al 8% de interés anual). Si lo alquila a los mismos $750 mensuales, obtiene un excedente al mes de $163. Dividimos este valor para la nueva inversión de $20,000 y habrá llevado su retorno de inversión a casi 9.78% anual. Esto es porque el banco le presta a una tasa de interés inferior a la tasa de capitalización original.
Y que pasa si ahora lo hacemos más interesante todavía. En 10 años se quiere salir de la inversión y decide vender. En todo ese tiempo, a pesar de haber pagado al banco $587 mensuales, que por 120 cuotas representa $70,440, tan solo ha logrado capitalizar $9,820; el resto se ha ido a pagar intereses al banco. Sin embargo, resulta que en lugar de perder plata, más bien ha ganado y resultó ser un gran negocio la deuda. Primero porque la renta es superior al costo financiero; y segundo, porque el bien inmueble ha ganado plusvalía. Entonces veamos que sucede: suponiendo un incremento anual al 1.50% (más o menos la inflación promedio en 10 años), el departamento llegaría a venderse en algo así como $116,000. Paga la deuda que aún mantiene con el banco por $70,180 y recupera $46,054 al final de los 10 años. En resumen, calculamos que si invierte $20,000, recibe $163 mensuales netos y al final los $46 mil, habrá logrado una tasa interna de retorno del 15.33% anual.
Además, nos encontramos con otra ventaja: en lugar de invertir $100,000 en una propiedad que genera 9% anual, lo cual de por sí es casi el doble de lo que un banco paga en certificados de depósitos a plazo, ahora podríamos colocar esa plata en 5 propiedades de similar valor, buscar un mecanismo de salida anticipada, con lo cual, fuera de incrementar la rentabilidad como lo he demostrado, llevándola a más del 15%, estamos diversificando nuestro riesgo. A esto se le llama la “estrategia del portafolio”.
Hasta ahí suena bastante interesante, verdad, pero no tenemos los $20,000 ni mucho menos los $100,000. Contamos con pequeñas cantidades de dinero y pareciera que estas maravillas sólo están al alcance de los grandes inversionistas. Pues, les cuento que no es así. En los años 60’s en USA se crearon los REIT (Real Estate Investment Trust) o Fideicomiso Inmobiliario de Bienes Raices, cuyo objetivo fue el de permitir a pequeños inversores acceder a este tipo de inversiones que generan ahorro y masificación con herramientas financieras y legales que garanticen a sus participantes. Pueden ser canalizadas por medio de bolsa de valores o mediante la adquisición directa de derechos fiduciarios de manera particular, con lo cual se puede invertir con cifras mucho menores. En el país no son muy conocidos estos instrumentos pero se los puede crear. De hecho, ya existen un par por ahí. Yo quiero implementarlo en Etinar para dar acceso a distintas personas a este tipo de inversiones, lo cual nos permite diversificar y crear otra fuente de comercialización de los desarrollos inmobiliarios que hacemos. Estoy lanzando un prototipo este año. Veamos que tal nos va.
Guillermo Jouvin Arosemena