El fractal es una representación geométrica en la cual se repite el mismo patrón a diferentes escalas. El término fue propuesto por el matemático Bernoît Mandelbrot hace un poco más de 70 años. La palabra proviene del latín fractus que significa fracturado. Se trata de un patrón sin fin que tiene similitudes a gran escala y a pequeña escala.
Pero, ¿Qué tiene que ver esto con un desarrollo inmobiliario? Precisamente en la aplicación de la autosimilitud de un proyecto partido o fraccionado en varios pequeños proyectos para mitigar riesgos, reducir la necesidad de capital de trabajo y repetir el número de veces el proceso, lo cual aumenta considerablemente la rentabilidad, adaptándose a lo que el mercado demanda sin alterar el patrón inicial.
Cuando analizamos un proyecto, debemos buscar la manera de incrementar la escala del desarrollo con diferentes usos pero que mantengan el mismo patrón. Por ejemplo, un terreno de 10,000 m2 puede tener varios usos. Una vez identificado el mercado y la demanda posible, junto con las normativas municipales, analizada la competencia, se define un proyecto. Y es así, que antes de diseñar arquitectónicamente el modelo, se evalúa una prefactibilidad financiera.
Siguiendo con el ejemplo práctico, partamos del hecho que en dicho terreno se pueden construir 8 pisos de altura sobre un total del 80% de su área. Es decir, estamos hablando de 64,000 m2 de construcción, incluido parqueos, áreas de servicio y de recreación. Normalmente se estima que la construcción de un edificio representa entre el 50 al 55 por ciento de las ventas; el terreno, entre 10 a 12 por ciento; los indirectos, alrededor del 15 al 20 por ciento; con lo cual tenemos una utilidad que fluctuaría entre 13 al 25 por ciento. Cualquier análisis por encima de 18 por ciento, vale la pena seguir avanzando. Vamos a suponer que estamos en un rango intermedio del escenario con 20% de utilidad para poder continuar con nuestro ejemplo.
Durante la fase de construcción se requiere 40% de crédito bancario, 10% de aportes propios, 20% de anticipo de clientes para financiar, 10% es el aporte de terreno o de inversionistas; y, el 20%, es la utilidad del ejercicio y que el promotor inmobiliario no puede retirar hasta cumplir con todas sus obligaciones. Entonces, hacemos un análisis con el costo promedio de construcción. Supongamos $910/m2. Significa que la inversión de la construcción en este ejemplo es de 64,000 x 910 = $58,240,000. Los ingresos, usando un escenario intermedio, (52% de construcción sobre ventas) son de $112,000,000. Esto significa que requerimos aportar $11.2MM, conseguir $44.8MM del banco y la diferencia de preventas, proveedores e inversionistas. ¿Cómo podríamos conseguir algo así en este país? Es imposible dirían muchos. Y, de cierta manera, prácticamente lo es.
Por lo tanto, muchos promotores inmobiliarios se van por la opción de buscar un terreno de 1500 m2 (para el ejemplo, debería ser de 1,666.67 m2), en donde hacen el mismo análisis y tan solo deben aportar, siguiendo la lógica anterior, la sexta parte de la inversión señalada. $1.86MM. Esto es mucho más factible. El banco prestaría $7.46MM para un proyecto de $18.6MM en ventas y con el punto de equilibrio alcanzado. Y es así que vemos muchos proyectos de ese estilo en nuestro país. ¿Qué pasa con la rentabilidad? En este ejemplo, si el promotor aporta 10% y tiene un margen sobre ventas del 20%, significa que logró una rentabilidad sobre inversión (ROI) del 100%. Recuperando la inversión inicial es del 200%. Si el proyecto lo entrega en 5 años, es una rentabilidad anual simple del 40%. Si calculamos el costo del dinero en el tiempo, usamos el cálculo de la TIR, y esta sería 24.57%... ¡Nada mal! Habrías superado la rentabilidad de un banco. Y por eso vale la pena arriesgar para lograr un retorno mayor.
Sin embargo, hay mejores formas de hacerlo y más seguro. Volvamos al modelo fractal de desarrollo inmobiliario. Mantengamos la oportunidad con el terreno de 10,000 m2. ¿Cómo hacemos? Lo partimos en varias fases. Es decir, presentamos al mercado un plan maestro de 6 edificios con entregas progresivas. El primero lo ofrecemos a 5 años, el segundo a 6 años, el tercero a 7 años, el cuarto a 8 años, el quinto a 9 años y el sexto a 10 años. Diseñamos un modelo de similares características, diferentes usos, progresivo en el tiempo, que guardan relación entre sí, y siguen un mismo patrón en pequeña escala para representarlo a gran escala.
Y, ¿qué sucede con nuestras inversiones, créditos bancarios y rentabilidad? Veamos, al banco le presentamos el proyecto entero, pero solo solicitamos el crédito por la primera torre. Nuestro aporte, también sería para la primera torre. Pero las ventas siguen de la primera a la segunda, luego la tercera; y así, sucesivamente conforme vamos alcanzando el punto de equilibrio de cada una. Y la garantía es total con un contrato de compraventa del terreno a largo plazo. Invertimos los mismos $1.86MM y en 10 años vamos a haber logrado una utilidad de $22.4MM, comenzando su distribución a partir del mismo quinto año. Se preguntarán por el tiempo, obvio, entonces calculamos la rentabilidad sobre inversión, rentabilidad anual y TIR para poder comparar. El ROI es del 1100%. Recuperando la inversión es el 1200%. Anualmente es 120%. Y la TIR, en este caso es de 43.22%. Es una rentabilidad mucho mayor, genera actividad durante 10 años, fortalece la marca del proyecto, permite diversificar el riesgo y requiere menos capital proporcional.
La primera inversión, tomando una tasa de descuento del 8% anual, genera un valor presente de $1.94MM; y la segunda, bajo el modelo fractal es de $11.6MM. Prácticamente 6 veces más en valores absolutos. Lo que a simple vista parecería un riesgo mayor, en realidad es sustancialmente menor.
Estos resultados, básicamente, es lo que se busca en un desarrollo inmobiliario: maximizar la rentabilidad sobre la inversión, mitigar el riesgo asociado, diversificar el mercado y mantener continuidad sobre nuestro trabajo.