La vivienda de interés social es el patito feo de la industria inmobiliaria en el Ecuador. A continuación las razones:
El principal factor decisivo en el análisis de compra es el precio. Por lo tanto, es el segmento de menor valor agregado de todos los tipos de proyectos.
Depende de condiciones especiales de parte de la banca en cuanto a tasas, plazos y procesos de calificación.
Depende de subsidios o bonos gubernamentales para incentivar la compra para cubrir parcialmente el costo de la vivienda.
Tiene una alta rotación de clientes por diversos motivos, que van desde la perdida de empleo, afectación en la capacidad crediticia, entre otras, que provocan retiros masivos.
Los posibles compradores están en una línea fina como sujetos de crédito para el crédito hipotecario.
Las normativas no son estandarizadas en los diferentes municipios, lo cual demora trámites y se presta a interpretaciones y, muchas veces, extorsiones.
Inseguridad jurídica que afecta el desarrollo normal de los proyectos debido a continuos cambios de legislación, reglamentos, incentivos y reglas en general.
Normalmente la entrada es muy baja, con lo cual el promotor debe financiar prácticamente toda la construcción de la vivienda hasta escriturar y cobrar.
Otros miles de factores que afectan el rendimiento esperado de cualquier inversión.
En ciertas ocasiones se debe otorgar crédito directo hasta que el promitente comprador regularice su situación.
Pese a aquello, muchos promotores y constructores seguimos intentando trabajar en esta línea por ser un negocio masivo que atiende a la parte baja de la pirámide social, se piensa que se vende a mayor escala, es fácil de construir, y se estima que por volumen se compensa el bajo margen sobre ventas.
El concepto que todo empresario e inversionista debe evaluar, siempre, es el Risk/Reward (RIESGO/RECOMPENSA). Dado que el retorno es muy bajo en estos desarrollos inmobiliarios, la arista a controlar en estos casos, entonces, es el riesgo. ¿Cómo mitigar el riesgo de este tipo de inversión? Ese es el verdadero reto y la pregunta a resolver.
El país tiene un déficit habitacional que se estima en 2.5 millones de viviendas y la demanda adicional es de alrededor de 100.000 viviendas anuales, de los cuales ni el 40% se atiende. Gran parte del segmento desatendido es precisamente el de interés social. Es decir, las viviendas de bajo costo.
Una familia de escasos recursos pero con empleo formal de al menos uno de sus miembros, tiene ingresos mínimos de $600 mensuales en promedio incluyendo beneficios sociales. El máximo valor que puede destinar a una compra de vivienda es el 35% de sus ingresos, es decir, hasta $210 pero manteniendo una disciplina en sus demás gastos, lo cual le alcanza para alimentación, transporte, y necesidades básicas, sustituyendo un gasto por arriendo. Con ese nivel de flujo libre, la capacidad de compra dependerá de la entrada, de la tasa de interés y plazo del crédito hipotecario.
Por ejemplo, si la entrada es 5%, la tasa es del 12% y el plazo de 10 años, la capacidad de adquisición es de tan solo $15.407,48. En cambio, si la entrada es del 5%, la tasa del 5% y el plazo de 25 años, la capacidad de adquisición sube a $35.922,61. Así de sensible es la ecuación y el resultado de una política económica estable que permita contar con recursos financieros de largo plazo, política que minimice el riesgo y acceder a fondos de menor rendimiento financiero pero estable.
Para ello se requiere una estrategia de país: un plan de gobierno que sea apoyado por los diferentes agentes económicos, tanto empresarios como banca privada y banca pública. Los funcionarios de gobierno central con políticas adecuadas, los asambleístas con leyes estables que fomenten la inversión en este segmento, así como los funcionarios municipales que faciliten y transparenten ordenanzas que viabilicen estos desarrollos. Y finalmente, las empresas públicas que otorguen oportunamente las factibilidades de agua potable, energía eléctrica o alcantarillado. Y en caso de no contar con la infraestructura, abrir la oportunidad de que los mismos desarrolladores la ejecuten y financien por medio de alianzas público/privadas, con fideicomisos de flujos que garanticen su recuperación.
A mi criterio se debe abrir la posibilidad de crear Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces (FIBRA o REITS), que sean fondeados por el BIESS, BEDE, inversionistas privados, banca privada, compañías de seguros y cooperativas lo cual permita crear un mercado secundario bursátil para vender títulos en las bolsas de valores. Debe exonerarse el impuesto a la renta en estas ganancias. Tal cual como se lo hace hoy en día con depósitos en certificados bancarios de más de 180 días para fomentar el ahorro, de igual manera acá: se fomenta el ahorro y se direcciona la inversión a un segmento específico y desatendido por la banca tradicional. Esto permitirá que los propios promotores inmobiliarios otorguen crédito directo con menor riesgo a aquellos que por el momento no califiquen a créditos hipotecarios convencionales.
Otra solución es aplicar una práctica que en Perú ha dado resultados extraordinarios: La banca, en este caso el BIESS, podría otorgar un crédito anticipado al promitente comprador. Usar la línea de crédito constructor que el BIESS ya tiene, pero para anticipar los recursos a los promotores o fideicomisos inmobiliarios. De esta manera se bloquea en la central de riesgos al comprador y restringe endeudamientos adicionales. Así, se garantiza el ahorro, la disciplina financiera, acceso a vivienda económica e impulsa la economía.
Son miles de aristas a atender, es cuestión de sentarse entre los actores, evidenciar el problema, analizar las alternativas, plantear soluciones. Entender que el riesgo/recompensa es el verdadero problema de toda inversión. Y, elegir las mejores opciones.
Guillermo Jouvin Arosemena
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